Grundsteuer
Allgemeines zur Grundsteuer
Die Grundsteuer wird auf den Grundbesitz erhoben, sofern dieser nicht ausnahmsweise von der Grundsteuer befreit ist. Sie ist von den Eigentümerinnen und Eigentümern von bebauten und unbebauten Grundstücken zu zahlen. Neben reinen Wohngrundstücken unterliegen auch gewerblich (mit-)genutzte Grundstücke und Flächen in der Land- und Forstwirtschaft der Grundsteuer.
Anders als die Grunderwerbsteuer (einmalig zu zahlen, wenn ich ein Grundstück oder Gebäude kaufe), muss die Grundsteuer jedes Jahr bezahlt werden. Vermieterinnen und Vermieter können sie, bei entsprechender Vereinbarung, über die Nebenkostenabrechnung auf ihre Mieterinnen und Mieter umlegen.
Wie sehen die neuen Bescheide aus und wie geht es weiter?
Die Grundsteuer wird in Rheinland-Pfalz wie bisher auch in drei Schritten ermittelt:
Anhand des folgenden Musterfalls finden Sie hier Erläuterungen zum Ablauf des Verfahrens und zu den neuen Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheiden:
Die Ehegatten Max und Erika Mustermann sind Eigentümer eines Einfamilienhauses.
Die Angaben aus dem Datenstammblatt, das ihnen im Zeitraum vom Mai bis August 2022 von ihrem Finanzamt als Ausfüllhilfe gesendet wurde, haben sie überprüft und in die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes übernommen.
Hiernach beträgt die amtliche Fläche (Grundstücksgröße) 538 m² und der Bodenrichtwert für baureifes Land 220 € pro m². Nach Angaben der Ehegatten wurde das Gebäude mit einer Garage in 2005 errichtet (Baujahr 2005). Die Wohnfläche beträgt 130 m².
Die Angaben der Ehegatten sind im Muster des Grundsteuerwertbescheids gelb hinterlegt.
1. Feststellung des Grundsteuerwerts durch das Finanzamt
Auf Grundlage der eingereichten Feststellungserklärung (Steuererklärung) ermittelt das Finanzamt den Grundsteuerwert. Die Eigentümerin bzw. der Eigentümer des Grundbesitzes erhält hierüber einen Bescheid über den Grundsteuerwert - Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2022.
Dieser enthält keine Zahlungsaufforderung!
2. Festsetzung des Grundsteuermessbetrags durch das Finanzamt
Der Grundsteuerwert wird vom Finanzamt mit der gesetzlich festgelegten Grundsteuermesszahl multipliziert. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag. Die Eigentümerin bzw. der Eigentümer des Grundbesitzes erhält hierüber einen Bescheid über den Grundsteuermessbetrag - Hauptveranlagung auf den 1. Januar 2025.
Dieser enthält ebenfalls keine Zahlungsaufforderung!
3. Festsetzung der Grundsteuer durch die Kommune
Die Kommune multipliziert den vom Finanzamt mitgeteilten Grundsteuermessbetrag mit dem einschlägigen Hebesatz der Stadt oder Gemeinde und setzt die Grundsteuer fest. Die Eigentümerin bzw. der Eigentümer des Grundbesitzes erhält einen Grundsteuerbescheid.
Erst dieser Bescheid enthält eine Zahlungsaufforderung!
Grundsteuerzahlungen nach neuem Recht sind ab dem 1. Januar 2025 zu leisten.
Erläuterung des Bewertungsverfahrens
Anhand eines Beispiels werden die Auswirkungen des Bodenrichtwerts und des Baujahrs auf den Grundsteuermessbetrag veranschaulicht.
Dem Ausgangsfall wird ein Einfamilienhaus mit Baujahr (BJ) von 2005 und einem Bodenrichtwert in Höhe von 220 € zugrunde gelegt.
Weitere Angaben zum Ausgangsfall können der untenstehenden Tabelle entnommen werden:
Folgende Fallvarianten werden abweichend zum Ausgangsfall dargestellt:
- Variante 1: Bodenrichtwert in Höhe von 180 €
- Variante 2: Bodenrichtwert in Höhe von 250 €
- Variante 3: Baujahr vor 1949 und
- Variante 4: Baujahr 1980
Im Beispiel wurde ein fiktiver Hebesatz aus dem Jahr 2021 verwendet. Die in den Städten und Gemeinden ab dem 1. Januar 2025 maßgeblichen Hebesetze liegen zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht vor.
Tabellarische Übersicht über die Auswirkungen:
Die vorstehende Tabelle verdeutlicht, dass der in die Grundsteuerwertermittlung eingehende abgezinste Bodenwert von zwei Komponenten abhängig ist:
- Bodenrichtwert und
- Baujahr.
Eine Erhöhung bzw. Minderung des Bodenrichtwertes wirkt sich nur in äußerst gedämpfter Form auf die Höhe der Grundsteuer aus (vgl. Variante 1 und 2).
Dagegen hat das angegebene Baujahr ein erhebliches höheres Gewicht bei der Berechnung der Grundsteuer
(vgl. Variante 3 und 4).
Dies ist auf folgenden Umstand zurückzuführen:
Ältere Gebäude haben einerseits eine kürzere Restnutzungsdauer und eine niedrigere Nettokaltmiete, aber anderseits höhere Bewirtschaftungskosten als neuere Gebäude.
Der Wert des Grund und Bodens steigt dementsprechend im Verhältnis zum Wert des Gebäudes mit zunehmendem Gebäudealter an.
Aufgrund der kürzeren Restnutzungsdauer erhöht sich daher der Abzinsungsfaktor für den Wert des Grund und Bodens.
Grundfall:
Grundsteuerwertbescheid BJ 2005, BRW 220 €.pdf:
Berechnungsgrundlage eines Grundsteuerwertbescheids für das Beispiel Einfamilienhaus, Baujahr 2005, Bodenrichtwert 220 Euro
Variante 1:
Grundsteuerwertbescheid BJ 2005, BRW 180 €.pdf:
Berechnungsgrundlage eines Grundsteuerwertbescheids für das Beispiel Einfamilienhaus, Baujahr 2005, Bodenrichtwert 180 Euro
Variante 2
Grundsteuerwertbescheid BJ 2005, BRW 250 €.pdf:
Berechnungsgrundlage eines Grundsteuerwertbescheids für das Beispiel Einfamilienhaus, Baujahr 2005, Bodenrichtwert 250 Euro
Variante 3
Grundsteuerwertbescheid BJ vor 1949, BRW 220 €.pdf:
Berechnungsgrundlage eines Grundsteuerwertbescheids für das Beispiel Einfamilienhaus, Baujahr vor 1949, Bodenrichtwert 220 Euro
Variante 4
Grundsteuerwertbescheid BJ 1980, BRW 220 €.pdf:
Berechnungsgrundlage eines Grundsteuerwertbescheids für das Beispiel Einfamilienhaus, Baujahr 1980, Bodenrichtwert 220 Euro